Grondbeleid

Het gemeentelijk grondbeleid is gebaseerd op wettelijke regelgeving en regionale afspraken en geformuleerd in de Nota grondbeleid 2011. De belangrijkste doelstelling van het grondbeleid is een optimale verdeling van de schaarse grond. Dit kan alleen als de gemeente regie blijft voeren. In de Nota grondbeleid 2011 is de wijze vastgelegd waarop de regie wordt gevoerd. In november 2015 wordt de geactualiseerde Nota grondbeleid 2015 aan de raad aangeboden.

Wettelijke kaders

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht gemeenten te beschikken over een structuurvisie, waarin de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid zijn beschreven. De structuurvisie Best 2030 is op 9 mei 2011 door de raad vastgesteld. De structuurvisie is voor het grondbeleid in zoverre van belang dat het een integrale visie weergeeft op de lange termijnontwikkeling van de gemeente en dat het een basis biedt voor het verhalen van bovenplanse kosten en vestigen van voorkeursrecht.

Conform artikel 16 van het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten, dient de paragraaf grondbeleid een visie te geven op het grondbeleid in relatie tot de wijze waarop wordt geprobeerd de doelstellingen, zoals opgenomen in de structuurvisie en in het programmaplan, te realiseren. Tevens dient in de paragraaf te worden aangegeven op welke wijze de gemeente haar grondbeleid uitvoert.
De commissie BBV heeft een voornemen tot herziening van de BBV-verslaggevingsregels per 1 januari 2016. Bij het opstellen van deze begroting was het voorstel nog niet van kracht. De financiële gevolgen van deze herziening hebben vooral betrekking op complexen voor toekomstige gebiedsontwikkelingen en grondvoorraden.

Voorts is per 1 januari 2016 de Wet op de Vennootschapsbelasting van toepassing op overheidsondernemingen. De gemeentelijke grondexploitatie wordt als een overheidsonderneming aangemerkt waardoor over de gerealiseerde winsten verminderd met eventuele verliezen belasting dient te worden afgedragen.

Regionale/lokale kaders

 Naast de bovengenoemde wettelijke kaders zijn er lokaal/regionaal kaders aangegeven die een goede en verantwoorde uitvoering faciliteren, zoals:

• de Nota grondbeleid (d.d. 9 mei 2011);
• de jaarlijkse Nota Grondexploitatie;
• de afspraken in het kader van de Bestuurscommissie Stedelijk Gebied Eindhoven (voorheen BOR-afspraken). Deze afspraken betreffen o.a.

het stedelijk woningbouwprogramma, doelgroepen en sociale voorraad, woonruimteverdeling en grondprijzen sociale woningbouw.

Om de raad inzicht te geven in de financiële aspecten van de gemeentelijke grondexploitatie wordt jaarlijks een Nota grondexploitatie opgesteld en tegelijkertijd met de begroting van het komende begrotingsjaar aan de raad ter vaststelling aangeboden. In deze nota wordt ingegaan op de risico's en wordt een totaalbeeld gegeven van de financiële stand van zaken. Daarvoor wordt voor alle complexen een grondexploitatieberekening (grex) opgesteld. Alle resultaten van de afzonderlijke complexen vormen het begrote resultaat. Dit resultaat wordt herberekend naar de waarde per 1 januari 2015. Hiermee is de Nota grondexploitatie een sturingsinstrument voor actieve grondpolitiek ("Meten is weten").

Voor een uitvoerige toelichting op de (financiële) ontwikkeling van de diverse complexen wordt verwezen naar de Nota grondexploitatie per 1 januari 2016.

Boekwaarde grondexploitatie per 1 januari 2016

Van de ontwikkeling van de boekwaarde kan het volgende beknopte overzicht worden gegeven:

Geprognosticeerde resultaten van het te voeren grondbeleid

Voor de grondexploitatie wordt een batig exploitatieresultaat geprognosticeerd van afgerond € 2,9 miljoen netto contant per
01-01-2016. Dit bedrag is als volgt onder te verdelen:

Bedragen x € 1.000

N=Nadelig
B=Batig

Hieronder wordt nader ingegaan op de diverse onderdelen.

Niet in exploitatie opgenomen bouwgronden - Voorziening afwaardering boekwaarden

Hieronder zijn de boekwaarden verantwoord van diverse verworven percelen en panden. De activa zijn marktconform gewaardeerd op basis van WOZ-waarde of recente taxaties. Overigens wordt aangenomen dat bij het afstoten van de hieronder opgenomen eigendommen in ieder geval de marktwaarde wordt vergoed. Dit betekent derhalve nog een latent risico. Bovendien zullen tot het moment van afstoten geen rente- en/of andere exploitatielasten op de boekwaarde kunnen worden bijgeschreven om te voorkomen dat de marktwaarde wordt overschreden. Voor de periode 2016 t/m 2019 wordt dit bedrag geraamd op afgerond € 323.000. Tot de hieronder verantwoorde complexen behoort De Vleut. Indien het consortium van private partijen er niet in slaagt om de gewenste ontwikkeling van De Vleut tot stand te brengen dient rekening te worden gehouden met een financieel risico van circa € 470.000 per 1 januari 2016. Dit als gevolg van het afwaarderen van de gemeentelijke gronden tot landbouwgrond.
Voor een nadere specificatie zie onderstaand overzicht.

In exploitatie te nemen bouwgronden

Hieronder zijn de complexen Aarle en Steegsche velden fase b verantwoord. Voor het verliesgevende complex Steegsche velden fase b is een voorziening gevormd ter grootte van € 1,3 miljoen. Voor Aarle wordt een batig resultaat geprognosticeerd van € 0,5 miljoen. De grex van Aarle is in de begroting opgenomen op basis van eerdere uitgangspunten. In het afgelopen jaar is hard gewerkt aan het opstellen van het stedenbouwkundig plan en zijn de nodige onderzoeken uitgevoerd. Zodra het stedenbouwkundig plan is vastgesteld wordt een daarop gebaseerde grex opgesteld en ter vaststelling aan de raad voorgelegd. Voor een nadere specificatie zie onderstaand overzicht.

Bedragen x € 1.000

Onderhanden werken

Onder het hoofdstuk onderhanden werken zijn de winstgevende complexen Schutboom (€ 1,6 miljoen), Zessprong (€ 0,2 miljoen), Broekstraat (€ 0,6 miljoen), Archipel Kanidas (€ 0,1 miljoen) en Molenstraat (€ 0,3 miljoen) begrepen, totaal per saldo € 2,8 miljoen batig netto contant per 1 januari 2016. De voortgang in de ontwikkeling van Schutboom verloopt, gezien de huidige omstandigheden, voorspoedig. Op een enkele nog te sluiten bouwexploitatie-overeenkomst na, kan de exploitatie van Zessprong worden afgewikkeld. Voor Broekstraat zijn nog 3 particuliere bouwkavels beschikbaar. De interesse voor deze bouwkavels is, gezien de grootte van deze percelen (> 640 m²), beperkt.

Voorts zijn onder dit hoofdstuk begrepen de verlieslatende complexen Dijkstraten (€ 14,4 miljoen), Steegsche Velden fase a (€ 3,9 miljoen), Centrumplan (€ 4,6 miljoen) en Klompenfabriek (€ 0,1 miljoen) voor totaal € 23 miljoen. Voor het dekken van de toekomstige verliezen is een voorziening gevormd ter grootte van € 22,9 miljoen. De voortgang van de ontwikkeling van deze complexen verloopt erg moeizaam. Dit wordt veroorzaakt door de beperkte vraag naar vrije sector koopwoningen van ontwikkelaars en woningcorporaties. Voor een specificatie van de diverse onderdelen zie onderstaand overzicht.

Risicobeheersing

Om de risico's te beheersen zijn de volgende maatregelen getroffen:

• inzet van extra/voldoende capaciteit met name in de planvoorbereiding ter voorkoming c.q. beperking van vertraging in de planontwikkeling en menskracht voor de bevordering van de afzet van bouwkavels;
• permanent in gesprek met de bouwpartners en corporaties over woonproducten inclusief het omzetten naar (sociale) huur om de afzet van bouwgronden te bevorderen;
• faseren en doseren aanbod van bouwkavels in relatie tot de marktvraag;
• meer aandacht voor marketing en promotie;
• binnen onze contractuele verplichtingen het zo laat mogelijk bouwrijp maken van de gronden om renteverliezen tegen te gaan;
• tijdig middelen reserveren voor verwachte nadelige saldi.